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Como hemos mencionado en artículos anteriores, la oferta en el mercado inmobiliario se caracteriza por la interacción entre la oferta, representada por los propietarios interesados en desinvertir, y la demanda, compuesta por inversores interesados en aumentar su patrimonio mediante la adquisición de activos inmobiliarios.
En teoría, el valor de un activo inmobiliario se establecería en el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda específica de ese activo. Sin embargo, llevado a la práctica, este valor está condicionado por la percepción individual de cada inversor sobre la rentabilidad potencial de cada activo. En este artículo te enseñaremos las claves para determinar el valor de un activo inmobiliario.
Las proyecciones futuras de ingresos juegan un papel fundamental en la valoración de una propiedad, ya que los inversores basan sus evaluaciones en los retornos anticipados que un activo puede generar a lo largo del tiempo. Para proyectar la rentabilidad futura se debe tener en cuenta tanto el historial de rendimiento del activo, como los posibles acontecimientos que podrían influir en el mercado en el futuro.
Si bien el análisis del histórico proporciona información valiosa, es fundamental ser consciente de que las condiciones pueden variar en el transcurso del tiempo, lo que podría impactar significativamente en la rentabilidad de los activos a largo plazo. Por tanto, adoptar un enfoque conservador al realizar proyecciones es fundamental para mitigar riesgos y anticipar posibles escenarios, evaluando riesgos y detectando oportunidades potenciales teniendo presentes las tendencias actuales del mercado para obtener una visión más completa y precisa sobre la rentabilidad esperada del activo inmobiliario.
Dado que los activos inmobiliarios varían en tamaño y características, es habitual expresar su valor de la propiedad en euros por ingresos o renta neta. Este enfoque facilita la comparación entre diferentes tipos de activos, permitiendo a los inversores evaluar sus opciones de inversión de forma más efectiva.
Los inversores pueden tomar decisiones informadas al considerar factores como la ubicación, el tipo de propiedad, el potencial de alquiler y las tendencias del mercado, los inversores pueden tomar decisiones informadas sobre la adquisición o desinversión de activos inmobiliarios. En última instancia, la valoración de los activos inmobiliarios depende de un análisis exhaustivo tanto de las condiciones del mercado actual como de las perspectivas de ingresos futuros, lo que permite a los inversores navegar por las complejidades del mercado inmobiliario con prudencia y previsión.
En el ámbito de la valoración de activos inmobiliarios, habitualmente se recurre a métricas como el capitalization rate (cap rate) o el Overall Rate (OAR). Estos indicadores se obtienen dividiendo el precio o valor de una propiedad entre sus ingresos operativos. Similar al current yield, que muestra los ingresos por euro del valor de la propiedad, el Cap Rate proporciona una evaluación directa del retorno de la inversión en el momento actual y es en una de las métricas mas importantes del sector inmobiliario.
La fórmula es la siguiente:
En la fórmula podemos encontrar:
Esta medida se determina con la inversión de capital en el mercado inmobiliario, lo que contribuye a regular la oferta y la demanda. Los inversores utilizan el Cap Rate para calcular de una forma rápida la rentabilidad que obtendrían de la inversión que van a realizar (ROI). Cuando mayor es el Cap Rate mayor es la rentabilidad a obtener y casi siempre viene aparejado a una alta rentabilidad un alto riesgo, en el caso contrario un bajo Cap rate conlleva una baja rentabilidad y un bajo riesgo. El cálculo del Cap Rate se fundamenta en tres factores esenciales:
Los inversores inmobiliarios están principalmente motivados por la rentabilidad que estos activos pueden generar, priorizando la obtención del Cap Rate esperado por la renta neta producida. Esta distinción es crucial para comprender tanto las dinámicas del mercado inmobiliario en general como las diferencias entre los diferentes tipos de activos dentro de él.
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