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El mercado de capitales consiste en un segmento del mercado financiero donde se negocian determinados instrumentos financieros a largo plazo. Este mercado es vital para canalizar fondos que son necesarios para el funcionamiento de las empresas o gobiernos.
El mercado de capitales se puede dividir en 4 categorías:
Es un mercado abierto donde no existe restricciones para poder participar. Siendo un espacio donde se realizan intercambios de bienes y servicios entre empresas y consumidores. Los activos suelen estar divididos en acciones o participaciones donde suelen intervenir muchos inversores a la vez, por ende, son espacios muy líquidos.
A diferencia del mercado público, los activos se venden o compran en transacciones privadas. Estos acuerdos generalmente son más restringidos e involucran acuerdos entre partes privadas específicas. Dando lugar a una escasez de información. Por ello es tan difícil saber el precio real de los inmuebles. El mercado privado abarca multitud de sectores y productos. En el mercado inmobiliario el mayor ejemplo sería una compraventa. Al realizarse en un espacio donde la información de la transacción no es pública es muy complicado conocer el precio realmente del activo inmobiliario. En países como EE. UU. existen multitud de índices que ayudan a entender el mercado, pero en España no existe este tipo de ayuda. La mayoría de las estimaciones se hacen con datos arrojados por plataformas de anuncios de inmuebles que al final no son cien por cien exactos debido a que en la mayoría de las ocasiones el precio de venta es diferente al precio ofertado inicialmente.
La deuda es una obligación financiera que una parte contrae al recibir el dinero, bienes o servicios de otra parte con la promesa de devolverlo en el futuro, casi siempre incrementando a cantidad con intereses. La deuda es un instrumento útil para financiar el crecimiento económico, pero conlleva riesgo, siendo el principal, el riesgo de impago. En el mercado inmobiliario la deuda se puede definir como derechos que se tienen sobre el futuro cash-flow de un determinado activo inmobiliario que debe ser pagado por el deudor. Esta deuda en la mayoría de los casos se conoce como deuda senior o preferente. Deuda que tiene prioridad sobre otras obligaciones en caso de incumplimiento, los acreedores de este tipo de deuda deberán ser pagados antes que el resto de los acreedores. El ejemplo más claro en el mercado inmobiliario sería una hipoteca.
Cuando hablamos de patrimonio o equity nos referimos a la parte que un individuo o entidad tiene sobre una propiedad inmobiliaria. Para conocer esta, se deben de descontar todos los gastos asociados a la propiedad. Podríamos decir que el patrimonio es el valor de la propiedad menos el saldo pendiente de las obligaciones financieras contraídas. Cuando mayor es la cantidad de equity de un activo mayor es el control que se tiene sobre él, y, por tanto, más se beneficia sobre el aumento del valor del activo. En el mercado inmobiliario hay varias formas de aumentar el equity:
El horizonte temporal de un propietario suele ser infinito, pues se debe de liquidar el activo en orden de recuperar la inversión.
La siguiente tabla muestra un ejemplo de productos que consolidan el mercado de capitales.
| Mercado Público | Mercado Privado | |
| Equity | Acciones Socimis | Private Equity Hegde Funds |
| Deuda | Bonos Letras del Tesoro | Hipotecas Préstamos |
Dentro del mercado de capitales, los activos inmobiliarios representan una parte significativa, ofreciendo diversas oportunidades de inversión y financiamiento.
Los MBS (Mortgage Backed Securities) son productos financieros respaldados por hipotecas, que permiten a los inversionistas participar en el mercado hipotecario. Funcionan combinado varios préstamos hipotecarios en un solo vehículo de inversión. Estos préstamos pueden ser de distinta naturaleza. Suelen estructurarse en diferentes tramos que cada uno representa un nivel de riesgo.
La SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es un instrumento legal establecido en España que funciona como vehículo de inversión inmobiliaria. Es muy parecida a la figura de REITS (Real Estate Investment Trusts) en otros países. La principal ventaja de este tipo de vehículo financiero es la posibilidad de acceder al mercado inmobiliario sin la necesidad de poseer una propiedad a través de una entidad cotizada en bolsa. Indicar que las acciones de una SOCIMI son menos líquidas que las de una empresa cotizada. Además, este tipo de instrumento financiero conlleva una serie de ventajas y beneficios fiscales. Muy por encima podemos enunciar una serie de aspectos claves de este tipo de vehículo financiero:
El mercado inmobiliario, por su parte, abarca la compra, venta y alquiler de propiedades, así como el desarrollo y la gestión de proyectos inmobiliarios. En conjunto, estos activos inmobiliarios desempeñan un papel crucial en el mercado de capitales al diversificar las carteras de inversión y ofrecer oportunidades de crecimiento y generación de ingresos.
En el ámbito de los vehículos financieros inmobiliarios, el activo inmobiliario emerge como el elemento fundamental y de mayor relevancia, ya que su desempeño y capacidad para generar flujo de efectivo se convierten en el eje central que determina el éxito o fracaso del vehículo en cuestión. Independientemente de la estructura financiera utilizada, como REITs, SOCIMIs o MBS, la rentabilidad y la estabilidad financiera de estos instrumentos dependen en gran medida de la calidad y rentabilidad de los activos inmobiliarios subyacentes. La generación de ingresos a través de alquileres, la apreciación del valor de la propiedad y la eficiente gestión de los activos inmobiliarios son aspectos cruciales que impactan directamente en la capacidad del vehículo financiero para generar rendimientos consistentes y atractivos para los inversionistas.
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